Ακόμη και ένα λάθος στο Κτηματολόγιο – που σε πρώτη ανάγνωση δεν δείχνει σοβαρό – μπορεί να επηρεάσει την αξιοποίηση της περιουσίας ενός ιδιοκτήτη.

Πώς; Με το να μην μπορεί να γίνει μια μεταβίβαση, να μην μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια, ακόμη και να χαθεί το δικαίωμα κυριότητας ενός ακινήτου.

Η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου, η οποία αναμένεται μέσα στο επόμενο διάστημα, αναδεικνύει πολλά προβλήματα που έχουν να κάνουν – κυρίως – με τη λανθασμένη εγγραφή των δικαιωμάτων χιλιάδων ιδιοκτητών, και τη λάθος καταγραφή της περιουσιακής τους κατάστασης.

Σημειώνεται ότι το πρόβλημα δεν γίνεται αντιληπτό κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης, με συνέπεια στις περιοχές όπου έχει ήδη συνταχθεί το Κτηματολόγιο να υπάρχουν ιδιοκτησίες με πολύ μεγάλο ποσοστό (ακόμη και 50%) με αποκλίσεις μεταξύ του πραγματικού εμβαδού ιδιοκτησίας και του αναγραφόμενου ποσοστού στο Κτηματολόγιο.

«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10+1 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων, για το πώς διορθώνονται εύκολα τα λάθη και πότε η προσφυγή στα δικαστήρια είναι μονόδρομος.

1.  Πού οφείλονται τα λάθη στο Κτηματολόγιο;

Τα συνηθέστερα αίτια είναι:

• Η έλλειψη σαφώς καθορισμένων ορίων (για παράδειγμα, χωρίς φράχτες ή φυσικά σημάδια).
• Παλαιές μετρήσεις με ανακριβείς μεθόδους.
• Συμβόλαια που αναφέρουν εκτάσεις «κατά προσέγγιση».
• Διαφορές μεταξύ εμβαδού συμβολαίου και ψηφιακού υποβάθρου του Κτηματολογίου.

2.  Πώς εντοπίζονται αυτά τα λάθη;

Μερικά ενδεικτικά παραδείγματα ως απάντηση στο προαναφερόμενο ερώτημα:

• Ενας ιδιοκτήτης ανακαλύπτει ότι το οικόπεδό του εμφανίζεται μικρότερο στο Κτηματολόγιο από ό,τι στο συμβόλαιο.
• Μια ιδιοκτησία φαίνεται μετατοπισμένη στον χάρτη και επικαλύπτεται με γειτονικό ακίνητο.
• Δύο γείτονες διαφωνούν για τα όρια, καθώς το Κτηματολόγιο αποτυπώνει διαφορετική γραμμή από αυτή που μέχρι πρότινος γνώριζαν.
• Σε παλιούς τίτλους ιδιοκτησίας, η έκταση αναφέρεται αόριστα «περίπου δύο στρέμματα», χωρίς σαφείς διαστάσεις.

Διευκρίνιση: σε όλες αυτές τις περιπτώσεις, το πρόβλημα γίνεται αντιληπτό όταν προκύπτει ανάγκη για μεταβίβαση, έκδοση οικοδομικής άδεις και γενικά για την αξιοποίηση του ακινήτου.

3.  Ποια είναι τα πιο συχνά λάθη στα γεωμετρικά στοιχεία;

Τα λάθη στο Κτηματολόγιο δεν είναι τυχαία. Προκύπτουν κυρίως από τον τρόπο που δηλώθηκαν ή αποτυπώθηκαν τα ακίνητα. Ετσι, έχουμε:

(Α): Λάθη στο εμβαδόν.

Στην περίπτωση αυτή, οι ιδιοκτήτες βλέπουν μικρότερη ή μεγαλύτερη έκταση από αυτή που αναγράφει το συμβόλαιο.

Πού οφείλονται;

• Σε παλιά τοπογραφικά χωρίς σύγχρονες μετρήσεις.
• Σε συμβόλαια με αόριστες αναφορές («περίπου», «κατά προσέγγιση»).
• Στη διαφορά μεταξύ δηλωθέντος και ψηφιακά υπολογισμένου εμβαδού.

Ενα παράδειγμα:

Ιδιοκτήτης δηλώνει 1.000 τετραγωνικά μέτρα, αλλά στο Κτηματολόγιο εμφανίζονται δηλωμένα 920 τετραγωνικά μέτρα.

(Β): Λάθη στη θέση του ακινήτου.

Ακίνητα εμφανίζονται «μετατοπισμένα», με αποτέλεσμα να «εισβάλλουν» σε γειτονικές ιδιοκτησίες ή να χάνουν μέρος της πραγματικής τους έκτασης.

Συμβαίνουν:

• Από έλλειψη συντεταγμένων.
• Από πρόχειρη αποτύπωση κατά τη δήλωση.
• Από μη ύπαρξη σαφών ορίων στο έδαφος.

Εξαιτίας των προαναφερόμενων λαθών, το ακίνητο μπορεί να φαίνεται ότι «μπαίνει» σε ξένη ιδιοκτησία.

(Γ): Λάθη στα όρια (επικαλύψεις)

Από τις πιο συχνές αιτίες συγκρούσεων μεταξύ γειτόνων. Το Κτηματολόγιο αποτυπώνει όρια που δεν συμφωνούν με αυτά που γνώριζαν οι ιδιοκτήτες.

Συμβαίνουν:

• Επειδή δεν υπήρχαν φράχτες ή φυσικά όρια.
• Επειδή υπάρχουν διαφορετικές δηλώσεις από όμορους ιδιοκτήτες.
• Επειδή υπάρχει ασυμφωνία μεταξύ παλιών τίτλων.

Αποτέλεσμα αυτών των λαθών είναι δύο ιδιοκτήτες διεκδικούν το ίδιο τμήμα γης.

(Δ): Ασαφή παλιά συμβόλαια.

Τίτλοι που αναφέρουν εκτάσεις «κατά προσέγγιση» χωρίς διαστάσεις δημιουργούν σήμερα σοβαρά προβλήματα ταυτοποίησης.

Παράδειγμα: αγρός δύο στρεμμάτων που συνορεύει με διάφορους «δήθεν» ιδιοκτήτες.

Το πρόβλημα εδώ έγκειται στο γεγονός ότι δεν υπάρχουν διαστάσεις ή σαφή όρια. Κι αυτό αφήνει περιθώρια ερμηνείας.

(Ε): Λάθη λόγω μη δήλωσης ή εξαιτίας λάθους στη δήλωση.

Ακίνητα που δεν δηλώθηκαν ή δηλώθηκαν με λάθος τρόπο εμφανίζονται ακόμη και ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Ενδεικτικές περιπτώσεις:

• Δεν δηλώθηκε καθόλου το ακίνητο.
• Δηλώθηκε λάθος ιδιοκτήτης.
• Δηλώθηκαν λάθος στοιχεία.

Ποια είναι η συνέπεια; Το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή ό,τι ανήκει σε τρίτο πρόσωπο.

4. Μπορούν να διορθωθούν αυτά τα λάθη;

Ναι. Παρότι οι πρώτες εγγραφές στο Κτηματολόγιο αποκτούν ισχυρή νομική ισχύ, προβλέπεται η δυνατότητα διόρθωσης όταν διαπιστωθούν σφάλματα. Οι διορθώσεις μπορεί να αφορούν: το εμβαδόν, τα όρια, τη θέση του ακινήτου, αλλά και τη γεωμετρική μορφή.

5. Ποιος είναι ο ρόλος του τοπογράφου – μηχανικού στη διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων ακινήτων;

Η συμμετοχή του μηχανικού στην ενημέρωση της κτηματολογικής βάσης δεν περιορίζεται μόνο στη σύνταξη του τοπογραφικού διαγράμματος, το οποίο συνοδεύει την εγγραπτέα πράξη. Ειδικότερα, στις περιπτώσεις όπου η εγγραπτέα πράξη προκαλεί μεταβολή στη γεωμετρία των γεωτεμαχίων, ο μηχανικός οφείλει να έχει προβεί σε σχετική αποτύπωση επί του κτηματογραφικού διαγράμματος που εκδίδεται προηγουμένως από το οικείο Κτηματολογικό Γραφείο, και το οποίο θα αποτελέσει υπόβαθρο για την αποτύπωση των γεωμετρικών μεταβολών που επέρχονται στο γεωτεμάχιο.

Ετσι, εισάγεται ο όρος «Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών» (ΔΓΜ). Σε αυτό, απεικονίζονται οι γεωμετρικές μεταβολές που επέρχονται στα γεωτεμάχια, αποδίδοντας τις κορυφές τους με συντεταγμένες στο σύστημα ΕΓΣΑ 87. Ετσι, εξασφαλίζεται η τήρηση και η ενημέρωση των κτηματολογικών διαγραμμάτων. Ανάλογη εργασία εκτελείται από τον μηχανικό και κατά την υποβολή αιτημάτων για τη διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων των Κτηματολογικών Διαγραμμάτων.

6. Τι είναι η διόρθωση γεωμετρικών μεταβολών των κτηματολογικών εγγραφών;

Αυτή υποβάλλεται στις περιπτώσεις που εντοπιστεί διαφορά σε θέση, σχήμα, όρια, εμβαδόν ακινήτου μεταξύ των όσων φαίνονται στο Κτηματολόγιο και των όσων ισχύουν στην πράξη. Επίσης, η γεωμετρική μεταβολή μπορεί να αφορά και αλλαγές που έχουν προκύψει στο ακίνητο, π.χ. κατάτμηση γεωτεμαχίων, συνένωση γεωτεμαχίων, σύσταση/κατάργηση δουλειών διόδου. Η αίτηση υποβάλλεται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον επί του ακινήτου, ο οποίος αιτείται τη διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων.

7. Πώς γίνεται η διόρθωση;

Η διόρθωση μπορεί να γίνει με δύο τρόπους:

(Ι) Εξωδικαστικά με αίτηση του ενδιαφερομένου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, όταν δεν υπάρχει διαφωνία.

(ΙΙ) Δικαστικά, όταν υπάρχει αμφισβήτηση δικαιωμάτων ή διαφωνία μεταξύ ιδιοκτητών.

Σημειώνεται πως σε πολλές περιπτώσεις προηγείται και διαδικασία διαμεσολάβησης, η οποία είναι πλέον υποχρεωτική, ιδίως στην περίπτωση που το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» ή έχει «καταχωρισθεί» σε τρίτο πρόσωπο.

8. Πότε διορθώνονται εξωδικαστικά;

Η εξωδικαστική διαδικασία είναι η πιο απλή και γρήγορη – αλλά δεν εφαρμόζεται σε όλες τις περιπτώσεις. Γενικά, μπορεί να λυθεί το θέμα εξωδικαστικά όταν δεν υπάρχει διαφωνία ή αμφισβήτηση δικαιώματος

Ενδεικτικές περιπτώσεις:

• Πρόδηλα σφάλματα (λάθος όνομα, ΑΦΜ, στοιχεία συμβολαίου, λάθος αριθμοί ή καταχωρίσεις).
• Μικρές ή τεχνικές γεωμετρικές αποκλίσεις (διαφορά στο εμβαδόν χωρίς διαφωνία, μικρή μετατόπιση ορίων).

Προϋπόθεση: να συμφωνούν όλοι οι εμπλεκόμενοι (γειτονικά ακίνητα).

• Διορθώσεις με νέα στοιχεία (νέο τοπογραφικό, διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών).
• Αλλαγές από ήδη καταχωρισμένες πράξεις (συμβόλαια που είχαν γίνει πριν από τις πρώτες εγγραφές, υποθήκες, διοικητικές πράξεις).

Σημείωση: σε αυτές τις περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης υποβάλλει αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο, συνοδευόμενη από τα απαραίτητα σχέδια και δικαιολογητικά.

9. Πότε η υπόθεση φθάνει στα δικαστήρια;

Γενικά όταν υπάρχει διαφωνία για το ποιος έχει δικαίωμα ή για τα όρια.

Μερικά παραδείγματα:

(Α) Διαφωνία μεταξύ ιδιοκτητών (δύο γείτονες διεκδικούν το ίδιο τμήμα).

(Β) Αμφισβήτηση κυριότητας (όταν άλλος εμφανίζεται ως ιδιοκτήτης ή υπάρχει λάθος δικαιούχος).

(Γ) Ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» (σε αυτήν την περίπτωση αν δεν αποδεικνύεται εύκολα το δικαίωμα, τότε απαιτείται αγωγή).

(Δ) Σοβαρές γεωμετρικές μεταβολές με σύγκρουση (για παράδειγμα, μεγάλη αλλαγή ορίων ή μετατόπιση που επηρεάζει γείτονες).

(Ε) Οταν απορριφθεί η εξωδικαστική αίτηση (στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προσφύγει δικαστικά).

10.  Τι έγγραφα απαιτούνται για να γίνει διόρθωση;

Απαιτούνται:

• Η αίτηση διόρθωσης.
• Το αντίγραφο συμβολαίου.
• Το τοπογραφικό διάγραμμα.
• Το Κτηματογραφικό Διάγραμμα ή ΔΓΜ.

11. Τι συμβαίνει αν δεν διορθωθούν τα λάθη;

Η αδράνεια μπορεί να έχει σοβαρές συνέπειες, όπως:

• Ο αναγραφόμενος στο Κτηματολόγιο να θεωρείται νόμιμος ιδιοκτήτης.
• Ο πραγματικός ιδιοκτήτης να χάσει το δικαίωμά του.
• Τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη» περιέρχονται στο Δημόσιο.
• Να χάνονται μη δηλωμένα δικαιώματα (π.χ. υποθήκες).

Με την πρώτη ματιά, όλα φαίνονται απλά. Δύο παιδιά, ένα παγκάκι, ένα χειμωνιάτικο σκηνικό χωρίς κάτι το ιδιαίτερο. Κι όμως… κάτι δεν κολλάει.

Μια λεπτομέρεια ξεφεύγει από τα περισσότερα βλέμματα. Μια παρουσία υπάρχει εκεί, ακριβώς μπροστά σου, αλλά ο εγκέφαλός σου αρνείται να τη δει. Κι αν σου έλεγα ότι αυτή η εικόνα κρύβει τη μητέρα των δύο παιδιών; Πάρε μια ανάσα, κοίτα προσεκτικά… είσαι έτοιμος να δεχτείς την πρόκληση;

Μια οπτική ψευδαίσθηση που παίζει με την αντίληψή σου

Αυτή η απεικόνιση είναι από εκείνες τις κλασικές ψευδαισθήσεις που συνεχίζουν να μπερδεύουν τον κόσμο, ακόμη και στην εποχή των οθονών και των υπερσύγχρονων τεστ. Φαίνεται να δείχνει μια συνηθισμένη σκηνή, όμως έχει σχεδιαστεί για να ξεγελά τον εγκέφαλό μας. Παλιότερα, τέτοιες εικόνες χρησιμοποιούνταν συχνά για να δοκιμάσουν την προσοχή, τη συγκέντρωση και την ικανότητα να βλέπουμε πέρα από το προφανές.

Η αρχή είναι απλή: το μάτι σου πρώτα παρατηρεί αυτό που ήδη αναγνωρίζει. Παιδιά, ένα δέντρο, ένα παγκάκι. Ο εγκέφαλος ταξινομεί γρήγορα τις πληροφορίες και προχωρά. Έτσι, η κρυμμένη εικόνα παραμένει αόρατη — τουλάχιστον με την πρώτη ματιά.

Η πρόκληση: Βρείτε τη μητέρα σε λιγότερο από 5 δευτερόλεπτα

Οι οδηγίες είναι ξεκάθαρες: βρες τη μητέρα των παιδιών, που είναι κρυμμένη στην εικόνα, μέσα σε μόλις πέντε δευτερόλεπτα. Για να τα καταφέρεις, δεν πρέπει να αναλύσεις κάθε λεπτομέρεια ξεχωριστά, αλλά να αλλάξεις εντελώς τον τρόπο που κοιτάς.

Η μητέρα δεν εμφανίζεται ως ξεχωριστή φιγούρα. Το πρόσωπό της σχηματίζεται από ολόκληρη τη σκηνή. Τα κλαδιά του δέντρου, το σχήμα του παγκακιού, η θέση των παιδιών — όλα συνδυάζονται για να δημιουργήσουν ένα γυναικείο πρόσωπο που σε κοιτάζει κατάματα. Μόλις το δεις, γίνεται αδύνατο να το “ξεδείς”.

Πού κρύβεται πραγματικά το πρόσωπο;

Αν έχεις κολλήσει, ορίστε μια μικρή υπόδειξη: προσπάθησε να μην βλέπεις τα στοιχεία ξεχωριστά. Κάνε ένα βήμα πίσω και παρατήρησε την εικόνα ως σύνολο.

Κοίτα πιο προσεκτικά:

• τις καμπύλες των κλαδιών του δέντρου,
• τα κεφάλια των αγοριών και τη θέση τους,
• το σχήμα του παγκακιού και τις σκιές στο φόντο.

Όλα αυτά τα στοιχεία συνδυάζονται και σχηματίζουν το πρόσωπο μιας γυναίκας που σε κοιτάζει απευθείας. Τα μαλλιά της “περιγράφονται” από την κορυφή του δέντρου, τα μάτια της εμφανίζονται στα κενά ανάμεσα στα κλαδιά και τα χαρακτηριστικά της αναδύονται μέσα από τα περιγράμματα των παιδιών και τις γραμμές του παγκακιού.

H απάντηση: