Ακίνητα: Έρχεται ο ενιαίος ψηφιακός φάκελος με «ταυτότητα» τον ΚΑΕΚ – Τι αλλάζει για τους ιδιοκτήτες
Σε μια νέα εποχή περνά η καταγραφή και διαχείριση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, με τον σχεδιασμό του Ενιαίου Κόμβου Ακινήτων, μιας ψηφιακής υποδομής που φιλοδοξεί να συγκεντρώσει σε ένα σημείο όλα τα στοιχεία κάθε ιδιοκτησίας.
Στο επίκεντρο βρίσκεται ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), ο οποίος αναμένεται να αποτελέσει το βασικό «κλειδί» για τη διασύνδεση των δημόσιων μητρώων.
Η νέα ψηφιακή πραγματικότητα που διαμορφώνεται για εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων έχει ως βασικό στόχο να βάλει τέλος στον κατακερματισμό των πληροφοριών μεταξύ Εφορίας, Κτηματολογίου, δήμων και άλλων δημόσιων υπηρεσιών.
Παράλληλα, όμως, δημιουργούνται ερωτήματα για τις πιθανές ασυμφωνίες που υπάρχουν σήμερα στις διαφορετικές βάσεις δεδομένων, καθώς ένα ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται με διαφορετικά τετραγωνικά μέτρα, ποσοστά ιδιοκτησίας ή άλλα χαρακτηριστικά, ανάλογα με την υπηρεσία στην οποία έχει δηλωθεί.
Η δημιουργία του Ενιαίου Κόμβου Ακινήτων, σε συνδυασμό με την αναμενόμενη ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ, αναμένεται να αλλάξει σημαντικά τον τρόπο με τον οποίο το Δημόσιο παρακολουθεί την ακίνητη περιουσία.
Τι είναι ο Ενιαίος Κόμβος Ακινήτων και πώς θα λειτουργεί
Ο Ενιαίος Κόμβος Ακινήτων σχεδιάζεται ως μια κεντρική ψηφιακή υποδομή, μέσω της οποίας θα διασυνδέονται πληροφορίες που σήμερα βρίσκονται διάσπαρτες σε διαφορετικά πληροφοριακά συστήματα του Δημοσίου.
Στην πράξη, κάθε ακίνητο θα μπορεί να διαθέτει έναν ενιαίο ψηφιακό φάκελο, στον οποίο θα συσχετίζονται τα στοιχεία που τηρούν οι αρμόδιες υπηρεσίες.
Στο νέο σύστημα προβλέπεται να διασυνδέονται πληροφορίες από:
- Την ΑΑΔΕ, όπου καταγράφονται τα στοιχεία των ακινήτων μέσω του Ε9, καθώς και οι σχετικές φορολογικές υποχρεώσεις.
- Το Ελληνικό Κτηματολόγιο, το οποίο διαθέτει τις κτηματολογικές εγγραφές και τα καταχωρισμένα εμπράγματα δικαιώματα.
- Τους δήμους, που τηρούν στοιχεία σχετικά με τα δημοτικά τέλη και άλλες υποχρεώσεις των ιδιοκτητών.
- Τις πολεοδομικές υπηρεσίες, όπου υπάρχουν πληροφορίες για οικοδομικές άδειες και πολεοδομικά χαρακτηριστικά.
- Τον ΔΕΔΔΗΕ, ο οποίος διαθέτει δεδομένα που σχετίζονται με τις ηλεκτρικές παροχές των ακινήτων.
Σήμερα, ένας ιδιοκτήτης που επιθυμεί να πραγματοποιήσει μια μεταβίβαση ή να διευθετήσει κάποια εκκρεμότητα μπορεί να χρειαστεί να απευθυνθεί σε περισσότερες από μία υπηρεσίες.
Με τον νέο σχεδιασμό επιδιώκεται οι πληροφορίες να ανταλλάσσονται ηλεκτρονικά, περιορίζοντας την ανάγκη επανειλημμένης προσκόμισης δικαιολογητικών.
Το ζητούμενο είναι η ταχύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών, η μείωση της γραφειοκρατίας και η αποτελεσματικότερη διασταύρωση των στοιχείων της ακίνητης περιουσίας.
Ο ΚΑΕΚ γίνεται η ψηφιακή «ταυτότητα» κάθε ακινήτου
Καθοριστικό ρόλο στη λειτουργία του Ενιαίου Κόμβου θα διαδραματίζει ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου, γνωστός ως ΚΑΕΚ.
Πρόκειται για τον μοναδικό κωδικό που χρησιμοποιείται ήδη από το Ελληνικό Κτηματολόγιο για την ταυτοποίηση των καταχωρισμένων ακινήτων.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, ο ΚΑΕΚ θα αποτελέσει το κοινό σημείο αναφοράς για τη σύνδεση των δεδομένων που τηρούνται στα διαφορετικά δημόσια μητρώα.
Με αυτόν τον τρόπο, οι αρμόδιες υπηρεσίες θα μπορούν να εντοπίζουν και να συσχετίζουν τις πληροφορίες που αφορούν το ίδιο ακίνητο, χωρίς να απαιτείται η αναζήτησή τους σε πολλαπλά, ανεξάρτητα συστήματα.
Η λογική του εγχειρήματος θυμίζει τον Προσωπικό Αριθμό των πολιτών, με τη διαφορά ότι στην περίπτωση των ακινήτων δεν δημιουργείται ένα νέο αναγνωριστικό από την αρχή.
Ο ΚΑΕΚ υπάρχει ήδη και αυτό που σχεδιάζεται είναι η αξιοποίησή του ως βασικού εργαλείου διασύνδεσης των πληροφοριών.
Τι ανακοίνωσε η γενική διευθύντρια του Κτηματολογίου
Στον σχεδιασμό του Ενιαίου Κόμβου Ακινήτων αναφέρθηκε, σύμφωνα με τις σχετικές πληροφορίες, η γενική διευθύντρια του Ελληνικού Κτηματολογίου, Ολυμπία Μαρκέλλου, κατά τη διάρκεια του συνεδρίου Prodexpo.
Όπως έγινε γνωστό, σχετικό νομοσχέδιο αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση, προκειμένου να καθοριστεί το θεσμικό πλαίσιο για τη λειτουργία της νέας ψηφιακής υποδομής.
Βασική επιδίωξη είναι η διαλειτουργικότητα των δημόσιων μητρώων, δηλαδή η δυνατότητα των διαφορετικών πληροφοριακών συστημάτων να επικοινωνούν μεταξύ τους και να ανταλλάσσουν δεδομένα.
Ωστόσο, οι ακριβείς διαδικασίες, τα δικαιώματα πρόσβασης στις πληροφορίες και οι ενδεχόμενες υποχρεώσεις των ιδιοκτητών θα αποσαφηνιστούν με την οριστικοποίηση του νομοθετικού πλαισίου.
Ε9, Κτηματολόγιο, ΜΙΔΑ και Ενιαίος Κόμβος: Ποιες είναι οι διαφορές
Ένα από τα βασικά ζητήματα που δημιουργούν σύγχυση είναι η παράλληλη ύπαρξη διαφορετικών μητρώων για την ακίνητη περιουσία.
Παρότι όλα σχετίζονται με τα ακίνητα, το καθένα εξυπηρετεί διαφορετικό σκοπό.
Το Ε9 αποτελεί τη φορολογική δήλωση μέσω της οποίας οι ιδιοκτήτες καταγράφουν την ακίνητη περιουσία τους στην ΑΑΔΕ. Τα στοιχεία αυτά χρησιμοποιούνται, μεταξύ άλλων, για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.
Το Ελληνικό Κτηματολόγιο καταγράφει τα ακίνητα και τα εμπράγματα δικαιώματα που συνδέονται με αυτά, όπως η πλήρης κυριότητα, η ψιλή κυριότητα και η επικαρπία.
Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) προορίζεται να συγκεντρώνει και να αντιστοιχίζει πληροφορίες για την ιδιοκτησία και τη διαχείριση των ακινήτων, αξιοποιώντας δεδομένα από υφιστάμενες βάσεις.
Ο Ενιαίος Κόμβος Ακινήτων θα λειτουργεί ως υποδομή διασύνδεσης των διαφορετικών δημόσιων συστημάτων, επιτρέποντας την ηλεκτρονική ανταλλαγή πληροφοριών.
Επομένως, η δημιουργία του νέου Κόμβου δεν συνεπάγεται αυτομάτως την κατάργηση των υπόλοιπων μητρώων ούτε σημαίνει ότι όλοι οι ιδιοκτήτες θα χρειαστεί να υποβάλουν νέες δηλώσεις.
Τι συμβαίνει με το ΜΙΔΑ και γιατί καθυστερεί
Την ίδια στιγμή, σε εκκρεμότητα παραμένει η ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων της ΑΑΔΕ.
Το ΜΙΔΑ αποτελεί ένα ξεχωριστό ψηφιακό εγχείρημα, το οποίο αποσκοπεί στην καλύτερη καταγραφή και αντιστοίχιση των στοιχείων που αφορούν την ακίνητη περιουσία.
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να ελέγχουν τις πληροφορίες που έχουν καταχωριστεί για τα ακίνητά τους και να προχωρούν, όπου χρειάζεται, στις απαραίτητες διορθώσεις.
Η λειτουργία του συστήματος αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς σήμερα υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες τα δεδομένα του Ε9 δεν συμφωνούν πλήρως με εκείνα του Κτηματολογίου.
Η έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ έχει αντιμετωπίσει καθυστερήσεις, ενώ έχουν διατυπωθεί εκτιμήσεις για περαιτέρω μεταθέσεις του χρονοδιαγράμματος.
Πάντως, οποιαδήποτε πληροφορία περί οριστικής αναβολής της εφαρμογής του μέχρι μετά τις εκλογές απαιτεί επίσημη επιβεβαίωση από την ΑΑΔΕ ή το αρμόδιο υπουργείο.
Ποιοι ιδιοκτήτες ενδέχεται να αντιμετωπίσουν προβλήματα
Η μεγαλύτερη πρόκληση του νέου συστήματος δεν είναι μόνο η τεχνική σύνδεση των δημόσιων μητρώων, αλλά και η αντιμετώπιση των διαφορών που ήδη υπάρχουν μεταξύ των καταχωρισμένων στοιχείων.
Σε αρκετές περιπτώσεις, το ίδιο ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται με διαφορετικά χαρακτηριστικά στις βάσεις δεδομένων του Δημοσίου.
Οι συνηθέστερες ασυμφωνίες ενδέχεται να αφορούν:
- Διαφορές στα τετραγωνικά μέτρα: Ένα ακίνητο μπορεί να εμφανίζεται με διαφορετικό εμβαδόν στο Ε9, στο Κτηματολόγιο ή στα στοιχεία του δήμου.
- Λανθασμένα ποσοστά συνιδιοκτησίας: Τα ποσοστά που έχουν δηλωθεί φορολογικά ενδέχεται να μη συμφωνούν με τις αντίστοιχες κτηματολογικές εγγραφές.
- Διαφορές στα εμπράγματα δικαιώματα: Μπορεί να υπάρχουν αποκλίσεις ως προς την πλήρη κυριότητα, την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία.
- Εκκρεμότητες από κληρονομιές: Ακίνητα που έχουν περάσει σε κληρονόμους ενδέχεται να μην έχουν ενημερωθεί με τον ίδιο τρόπο σε όλα τα μητρώα.
- Παλαιές μεταβιβάσεις: Αγορές, γονικές παροχές ή άλλες συμβολαιογραφικές πράξεις μπορεί να μην έχουν αποτυπωθεί σωστά σε κάποια ηλεκτρονική βάση.
Είναι σημαντικό να διευκρινιστεί ότι μια διαφορά μεταξύ Ε9 και Κτηματολογίου δεν σημαίνει απαραίτητα ότι ο ιδιοκτήτης έχει κάνει λάθος ή ότι υπάρχει κάποια παράβαση.
Οι αποκλίσεις μπορεί να οφείλονται στους διαφορετικούς κανόνες καταγραφής που εφαρμόζει κάθε υπηρεσία, σε παλαιότερες εγγραφές ή σε μεταβολές που δεν έχουν ακόμη ενημερωθεί.
Για τον λόγο αυτό, πριν από οποιαδήποτε διόρθωση, θα πρέπει να εξετάζεται η αιτία της ασυμφωνίας.
Θα χρειαστούν μηχανικοί, δικηγόροι και συμβολαιογράφοι;
Ένα από τα ερωτήματα που απασχολούν τους ιδιοκτήτες είναι εάν η διασύνδεση των μητρώων θα οδηγήσει σε νέες δαπάνες για διορθώσεις στοιχείων.
Η απάντηση εξαρτάται από τη φύση κάθε περίπτωσης.
Εάν διαπιστωθεί πρόβλημα που αφορά την επιφάνεια ή την τεχνική αποτύπωση ενός ακινήτου, ενδέχεται να απαιτηθεί η συνδρομή μηχανικού.
Σε περιπτώσεις ασυμφωνίας μεταξύ τίτλων ιδιοκτησίας και κτηματολογικών εγγραφών, μπορεί να χρειαστεί έλεγχος από συμβολαιογράφο ή δικηγόρο.
Αντίστοιχα, όταν υπάρχουν εκκρεμότητες που σχετίζονται με κληρονομιές ή εμπράγματα δικαιώματα, η διαδικασία μπορεί να είναι πιο σύνθετη.
Ωστόσο, δεν υπάρχει μέχρι στιγμής γενική υποχρέωση που να προβλέπει ότι όλοι οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να προσλάβουν επαγγελματίες για να ελέγξουν τα ακίνητά τους εξαιτίας του Ενιαίου Κόμβου.
Ούτε κάθε ασυμφωνία συνεπάγεται αυτομάτως κάποια δαπανηρή διαδικασία.
Οι πραγματικές υποχρεώσεις θα καθοριστούν από το είδος του προβλήματος και από τις διαδικασίες που θα προβλέπει το τελικό πλαίσιο εφαρμογής.
Τι πρέπει να προσέξουν όσοι έχουν κληρονομήσει ακίνητα
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στις περιπτώσεις ακινήτων που έχουν αποκτηθεί μέσω κληρονομιάς.
Αυτό συμβαίνει επειδή η ενημέρωση των φορολογικών και κτηματολογικών στοιχείων δεν πραγματοποιείται πάντοτε ταυτόχρονα.
Ένα ακίνητο, για παράδειγμα, μπορεί να έχει δηλωθεί στο Ε9 του κληρονόμου, ενώ να παραμένει σε εκκρεμότητα κάποια διαδικασία που αφορά την κτηματολογική του καταχώριση.
Σε άλλες περιπτώσεις μπορεί να υπάρχουν παλαιές συμβολαιογραφικές πράξεις ή διαφορετικά ποσοστά ιδιοκτησίας που δεν έχουν αποτυπωθεί σωστά.
Η ηλεκτρονική διασύνδεση των μητρώων ενδέχεται να αναδείξει τέτοιου είδους αποκλίσεις, διευκολύνοντας τον εντοπισμό τους.
Ωστόσο, ο Ενιαίος Κόμβος δεν θα υποκαθιστά τις νόμιμες διαδικασίες αποδοχής κληρονομιάς, μεταβίβασης ή διόρθωσης εμπράγματων δικαιωμάτων.
Τι αλλάζει με την υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τράπεζας
Παράλληλα με τις εξελίξεις στα ψηφιακά μητρώα, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η υποχρεωτική καταβολή των ενοικίων μέσω τραπεζικού συστήματος.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες που έχουν δημοσιοποιηθεί, η εφαρμογή του μέτρου μετατίθεται για την 1η Ιουλίου 2027, ημερομηνία που θα πρέπει να επιβεβαιωθεί από την ισχύουσα νομοθεσία και τις επίσημες ανακοινώσεις.
Η συγκεκριμένη ρύθμιση συνδέεται με την προσπάθεια ενίσχυσης της διαφάνειας στις μισθώσεις και της δυνατότητας διασταύρωσης των σχετικών οικονομικών στοιχείων.
Παρότι το ΜΙΔΑ και ο Ενιαίος Κόμβος Ακινήτων αποτελούν διαφορετικά συστήματα, η μεταξύ τους διασύνδεση θα μπορούσε να συμβάλει στην πληρέστερη καταγραφή των πληροφοριών που αφορούν ακίνητα, ιδιοκτήτες και μισθώσεις.
Τι πρέπει να κάνουν από τώρα οι ιδιοκτήτες
Παρά τις σημαντικές αλλαγές που προετοιμάζονται, δεν προκύπτει ότι έχει ήδη τεθεί σε εφαρμογή κάποια νέα καθολική υποχρέωση υποβολής δήλωσης στον Ενιαίο Κόμβο Ακινήτων.
Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες δεν χρειάζεται να προχωρήσουν βιαστικά σε νέες διαδικασίες αποκλειστικά λόγω της προαναγγελίας του συστήματος.
Ωστόσο, ένας προληπτικός έλεγχος των στοιχείων της ακίνητης περιουσίας τους μπορεί να αποδειχθεί χρήσιμος.
Συγκεκριμένα, μπορούν να εξετάσουν:
- Εάν τα ακίνητά τους εμφανίζονται σωστά στο Ε9.
- Εάν τα ποσοστά ιδιοκτησίας και τα εμπράγματα δικαιώματα συμφωνούν με τους τίτλους τους.
- Εάν οι κτηματολογικές εγγραφές ανταποκρίνονται στα πραγματικά και νομικά χαρακτηριστικά της ιδιοκτησίας.
- Εάν υπάρχουν εκκρεμότητες από κληρονομιές, γονικές παροχές ή παλαιότερες μεταβιβάσεις.
- Εάν έχουν ολοκληρωθεί οι απαιτούμενες διαδικασίες ενημέρωσης μετά από μεταβολές στην ακίνητη περιουσία.
Σε κάθε περίπτωση, οι ιδιοκτήτες δεν θα πρέπει να προχωρούν σε αυθαίρετες αλλαγές των δηλωμένων στοιχείων μόνο και μόνο για να εμφανίζονται ταυτόσημα σε όλες τις πλατφόρμες.
Πριν από οποιαδήποτε διόρθωση, είναι απαραίτητο να εξακριβώνεται ποιο στοιχείο είναι ορθό και ποια διαδικασία προβλέπεται για την ενημέρωσή του.
Το μεγάλο στοίχημα για το Δημόσιο και τους ιδιοκτήτες
Η δημιουργία του Ενιαίου Κόμβου Ακινήτων αποτελεί ένα σημαντικό βήμα προς τον ψηφιακό εκσυγχρονισμό της δημόσιας διοίκησης, με προοπτική να απλοποιήσει διαδικασίες που σήμερα απαιτούν χρόνο, δικαιολογητικά και επικοινωνία με διαφορετικές υπηρεσίες.
Η επιτυχία του εγχειρήματος, ωστόσο, δεν θα κριθεί μόνο από την τεχνολογική του υποδομή, αλλά κυρίως από την ικανότητα του Δημοσίου να αντιμετωπίσει τις ασυμφωνίες που έχουν συσσωρευτεί επί χρόνια στα επιμέρους μητρώα.
Το κρίσιμο ζήτημα είναι να δημιουργηθεί ένα σύστημα που θα διευκολύνει πραγματικά τους πολίτες, χωρίς να τους επιβαρύνει με περιττές διαδικασίες και πρόσθετα έξοδα για προβλήματα που ενδέχεται να οφείλονται στον τρόπο λειτουργίας των ίδιων των υπηρεσιών.